Как заключить договор безвозмездного пользования жилыми и нежилыми помещениями

В главе 36 «Безвозмездное пользование» Гражданского кодекса РФ изложен порядок осуществления передачи определенных видов имущества в пользование на бесплатной основе. Стать участниками такого договора могут юридические лица и граждане. Среди физических лиц такой вид соглашения чаще всего применяется в случаях, когда родственнику нужно помочь узаконить место проживания, но передавать ему права на собственность не хочется.

В статье расскажем, как действует схема безвозмездного пользования, чем она отличается от аренды или дарения и какие нюансы стоит предусмотреть до реализации соглашения.

Что понимается под договором безвозмездного пользования

Договор безвозмездного пользования (ДБП) нередко именуют договором безвозмездной аренды либо найма. Но не стоит смешивать эти понятия. ДБП стоит называть исключительно так, потому что ссудодатель, предоставляя объект на безвозмездной основе, официально не может получить за него оплату.

Согласно ст. 689 «Договор безвозмездного пользования» ГК РФ, одно лицо обязуется предоставить помещение во временное бесплатное пользование, а второе должно его вернуть по истечении срока в исходном состоянии. В документе прописываются нормы и условия использования получаемого объекта.

В качестве объекта могут быть помещения жилого или коммерческого фонда, автомобили, оборудование, офисная техника, предметы интерьера.

Образец договора безвозмездного пользования вы можете скачать здесь.

Отличия ДБП от похожих видов договоров

По общему виду сделка найма и ДБП похожи, но правоотношения в них разнятся.

Оба договора — разновидности сделок передачи объекта (преимущественно недвижимости) в аренду. Главное отличие проявляется в стоимости пользования. Наем предполагает определенную денежную оплату, в то время как ДБП (как ясно из названия) — безвозмездный.

Другие различия:

1. Пользователем соглашения по найму может стать только физическое лицо. Во втором виде сделки, помимо граждан, могут принимать участие юридические лица.
2. Снять квартиру по найму можно на срок до пяти лет (ст. 683 «Срок в договоре найма жилого помещения» ГК РФ). Для ДБП нет ограничений по срокам.
3. Наниматель не обязан выполнять мероприятия по содержанию арендованного помещения (это делает собственник), а ссудополучатель должен самостоятельно совершать ремонтные работы, коммунальные платежи и прочее, чтобы по окончании срока вернуть помещение в том же виде, что и принял.
4. Квартира, взятая по найму, может с согласия собственника передаваться в использование третьим лицам (согласно ст. 685 «Поднаем жилого помещения» ГК РФ), с взиманием с последних определенной платы. В ДБП это запрещено.

Особенность обоих договоров состоит в отсутствии необходимости их нотариального удостоверения. Для совершения сделки достаточно создать документ в письменной форме, где будут прописаны все условия. В обоих случаях лицо, приобретающее объект, имеет преимущественное право перезаключить договор по окончании срока пользования.

Следует также отличать ДБП от акта дарения. Отличие в том, что ДБП имеет определенный срок, и когда он заканчивается, получатель должен вернуть объект собственнику в первозданном виде.

Интересное на сайте:

Как оформить дарственную с правом пожизненного проживания дарителя

Особенности оформления дарственной между близкими родственниками

Права и обязанности одаряемого в договоре дарения

Договор безвозмездного пользования жилым и нежилым помещением: в чем разница

По общему виду ДБП жилого и нежилого помещения схожи. Отличия состоят в направлении использования приобретаемого объекта и оформлении документации. Договор на жилое помещение заключается в случае необходимости регистрации родственников, друзей и знакомых, и подписывается указанными субъектами сделки.

ДБП нежилым помещением должен подписываться при участии в сделке юридического лица.

Важно! По ст. 690 «Ссудодатель» ГК РФ коммерческая организация не может использовать этот вид договора между своими участниками: учредителем, участником, руководителем, членом органов управления или контроля.

Как должен выглядеть договор безвозмездного пользования

Образцов составления договора много. Строгая форма законом не установлена. Участникам сделки рекомендуется оговаривать каждый пункт документа и включать лишь те положения, которые они сочтут необходимыми.

Общая структура ДБП:

1. Преамбула. В этой части прописываются участники, их данные (по паспорту). Если участник — юридическое лицо, то указываются данные управляющего, на основании какого документа он имеет право подписи.
2. Предмет договора. Здесь прописывается характеристика объекта (его тип, расположение, особенности и т. д.). Если это помещение, то указывается основание его принадлежности владельцу, кадастровый номер.
3. Срок действия договора. Допустимы любые значения.
4. Права и обязанности участников. Этот пункт ссудодатель и получатель должны оговорить как можно подробнее: прописать зоны ответственности, меры в случае нарушения и т.д. К этому пункту следует приложить балансовую стоимость имущества.
5. Непредвиденные ситуации. Следует учесть влияние факторов, действие которых предотвратить невозможно, и определить порядок дальнейшего взаимодействия участников.
6. Процесс передачи помещения в безвозмездное пользование. Рекомендуется использовать акт приема-передачи, в котором подробно расписывается состояние объекта.
7. Условия расторжения договора. Если участники не установят их сами, то дело будет протекать по правилам, закрепленным в ГК РФ.
8. Иные требования.

Дополнительно можно указать опись передаваемого имущества, акт приема-передачи, паспорт объекта, документы юридического лица, субъекта хозяйственной деятельности.

Важно! Объект описывается в документе максимально точно. Наличие ошибок, препятствующих идентификации объекта, приведет к недействительности сделки.

Стороны договора

Субъекты акта безвозмездного пользования:

• ссудодатель — лицо, обладающее правами пользования на объект соглашения, либо субъект хозяйствования, которому поручено оформление договора от лица владельца;
• ссудополучатель — лицо, получающее право эксплуатации объекта.

Существенные условия договора

Одно из наиболее существенных условий договора — его предмет, ведь он — причина создания соглашения. Его описание должно быть точным и безошибочным.

Субаренда помещения или иного объекта, полученного по договору, запрещена. Но ссудополучатель может передать предмет договора третьим лицам на бесплатной основе с разрешения владельца.

Относительно передачи нежилых помещений есть ограничение для коммерческих фирм. Они не вправе становиться ссудодателями для своих участников, учредителей, руководителей, членов ее органов управления или контроля. Для категории зданий, относящихся к объектам культурного наследия или его части, установлена обязательная процедура регистрации договора безвозмездного пользования нежилым помещением.

После заключения договора ответственность за повреждение или уничтожение предмета договора ложится на получателя. Ссудодатель не несет ответственности за вещь, которую он отдал в пользование другому субъекту, поэтому сторонам рекомендуется обсудить все расходы на содержание до заключения соглашения.

Если в форме договора будут отсутствовать эти положения, то у субъектов в дальнейшем возникнут сложности. В особенности важно заранее решить вопрос неотделимых улучшений, которые ссудополучатель может произвести за свой счет во время пользования.

Примечание. В отношении отделимых улучшений законодательство установило решение: они остаются в собственности у ссудополучателя.

Еще одно важное условие — возможность изменения сторон в договоре. В законе установлено, что собственник нежилого помещения может произвести его отчуждение или передать это помещение в пользование третьему лицу за плату. Но обременение нежилого помещения, установленное по договору безвозмездного пользования, сохраняется и переходит вместе с самим помещением.

Право безвозмездного пользования помещением, предоставленным по завещательному отказу

Суть завещательного отказа, согласно ст. 1137 «Завещательный отказ» ГК РФ, заключается в том, что завещатель может принудить наследника, получающего в долю дом, квартиру либо иное жилое помещение, исполнить за счет предоставляемой наследственной доли какое-либо обязательство имущественного характера перед третьим лицом.

Завещатель, передав права собственности на дом наследнику, может позаботиться, например, о пожилой сестре. Для этого ему нужно оставить новому владельцу дома завещательный отказ, предоставляющий ей право пользования домом или его частью на определенный срок (пожизненный или временный).

Исходя из содержания ст. 33 «Попечительство» ГК РФ, лицо, получившее право пользования жилым помещением на определенный срок, указанный в завещательном отказе, может пользоваться этим местом наравне с владельцем, т.е. они несут солидарную ответственность по вытекающим обязательствам.

Важно! Отказополучатель вправе распоряжаться предоставленным объектом безвозмездно.

У наследника и отказополучателя складывается обязательство, при котором первый выступает в роли должника, а второй — кредитора.

Реализация прав отказополучателя действительна в течение трех лет, т. е. в этот период он может принять отказное имущество или отказаться от него. Это право не может передаваться другим людям. Обремененными наследниками могут стать преемники по завещанию и по закону (но все распоряжения указываются в завещании).

Справка. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования жилым помещением у гражданина возникло на ином законном основании.

Право безвозмездного пользования по завещательному отказу может досрочно завершиться по решению суда. Причина — использование жилья не по назначению или причинение помещению вреда (ч. 2 ст. 35 «Выселение гражданина…» ЖК РФ).

Охрана данного права

Законодательство установило исключительный характер доказательной силы для института государственной регистрации прав на недвижимость. Согласно п. 1 ст. 2 «Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав» Закона о регистрации, государственная регистрация — единственное подтверждение существования зарегистрированного обременения.

Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено обременение, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию. Во всех несудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право.

Публичная охрана обременения имущества, возникшего на основании завещательного отказа, осуществляется после принятия следующих действий.

В соответствии с ч. 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

В этом случае речь идет не о гос. регистрации права, а о гос. регистрации обременения жилого помещения в порядке, установленном п. 1 ст. 4 ФЗ от 21.07.1997 года N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», тогда такие права и обременения при последующем переходе права собственности (смене владельца) на жилое помещение будут соблюдены.

Читайте также:

Порядок отмены договора дарения по статье 578 ГК РФ

Случаи запрещения и ограничения дарения по закону ГК РФ

Заключение

Договор безвозмездного пользования — подходящий правовой инструмент для регулирования отношений, исключающих оплату за использование передаваемого объекта. В его структуре заложена защита имущественных прав всех участников сделки. Ссудодатель не вкладывает лишних затрат на содержание объекта, а ссудополучатель его использует так, как ему хотелось бы, и платит за его непосредственное использование, не тратя средств на аренду.

Не рекомендуется использовать такой вид соглашения лишь во избежание уплаты налогов, взимая при этом с ссудополучателя плату за наем. Обе стороны в таком случае попадают в зону риска, чреватую обжалованием договора.